土地增值额计税依据是什么,免征土地增值税的情形有哪些

  1、计税依据:土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额

  2、土地增值税的计算:

  应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

  3、土地增值税的减免

  有下列情形之一的,免征土地增值税:

  (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

  (3)个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

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  (4)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

  (5)1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。

  1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税。

  对于个别由政府审批同意,进行成片开发、周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政、税务部门审核,并报财政部、国家税务总局核准,可以适当延长免税期限。

  (6)转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  (7)对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

  对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;

  建成后转让的,应征收土地增值税。

  在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

  (8)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

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