王先生想把自己位于海淀区的一套房屋出售，但因工作较忙经常出国，为方便起见，于是把房屋钥匙和房产证原件和身份证复印件交予张先生代为办理。在进行二手房交易过程中，有一位刘先生看完该套房屋后比较满意，他认为张先生是业主王先生的亲戚，便和张先生签订了购房合同。五天后，业主王先生回国后认为出售价格太低，拒绝履行合同。
于是购房者刘先生便将王先生起诉至法院，法院最后判决认定：业主王先生拒绝履行合同是合法的，购房者刘先生诉请业主王先生继续履行合同的要求不予支持，但法院要求退还刘先生支付的定金。
案例分析：
一、委托人委托受托人处理委托事务，需要有委托合同，并且有相关的委托权限，委托事项。该案例中王先生并没有委托张先生签订房屋买卖合同的事项，因此，张先生无权与刘先生签订购房合同。法院判定退还刘先生的购房定金也是有法可依的，根据《民法通则》规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”不当利益是指没有法律或合同等合法根据，使他人财产受到损失而使自己获得的利益。
二.对此《合同法》有明确规定；“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”
对此，北京中原三级市场部律师提醒消费者在实际进行二手房交易过程中，如果遇到业主委托他人代理出售房屋签订合同时，应该让代理人出示委托人的授权委托书，看清楚委托事项，问清过户时业主是否可以亲自办理，否则，就必须要提供委托公证书。以免出现上述情况，给正准备购房的您带来一定的经济和精神损失。
【法条连接】
根据《合同法》一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
