一、房屋认购合同不成立的情形都包括什么
房屋认购合同不成立的情况主要包括以下几种：
(一)、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(1)、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(2)、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(3)、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
二、认购书与房屋买卖合同的区别
(一)、认购书与买卖合同有何差别
1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。
2、是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。
3、是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。
(二)、认购书在购买商品房买卖合同的作用
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
房屋合同认购与房屋买卖合同是预约与本约的关系，房屋认购书与买卖合同存在着一定的风险环节，所以在确定房屋认购书成立之前一定要确认是否是成立有效的，如果已经签订了认购书，但是卖房者又把房屋售卖给了第三人，房屋认购书就是不成立的。
