一、买房协议是住宅实际是公寓算诈骗吗
1、购买房屋的时候，如果购房者购买的是住宅，并且对方销售的也是住宅，而签订合同时私自将住宅改成公公寓的，属于住宅和公寓是有区别的，该行为就涉及诈骗。
2、法律规定：《中华人民共和国刑法》
第二百六十六条 【诈骗罪】诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
二、公寓和住宅的区别有哪些
1.建筑面积百分比不受限制
在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。
2.公寓的日照条件比住宅差
按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。
3.土地性质不同
住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其它性质用地上。
4.产权年限不同
住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，
5.水电费计算不同
公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。
6.公寓不能落户
公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。
7.价格定价不同
一般来说，公寓的单价比住宅高，且以小面积户型为主。
8.产权证的用途栏登记不同
监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
9.公寓不享受就近入学
在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为教育地产的，也就是说不能让孩子就近入学。
10.贷款利率和首付不同
如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
以上知识就是小编对相关法律问题进行的解答，购买房屋的时候，如果购房者购买的是住宅，并且对方销售的也是住宅，而签订合同时私自将住宅改成公公寓的，属于住宅和公寓是有区别的，该行为就涉及诈骗。如果需要法律方面的帮助，欢迎到臻睿律师网www.zhenruikeji.com进行法律咨询。
