一、婚前房产归属
1、婚前一方出资(包括父母)全款买房的产权归属
（1）登记在出资方名下
一般情况下，婚前一方全款出资，无其他特殊情形，该房屋属于出资方的个人财产。《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释(一)》(以下简称《民法典婚姻家庭编解释(一)》)第29条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”
根据此条规定，婚前一方父母出资为子女买房，如果没有明确表示赠与男女双方，该房屋登记在出资方子女名下的，属于出资方子女的个人财产。
（2）登记在另一方名下
实践中由一方出资，登记在另一方名下的情形大多分为两种：第一种是因有些城市户籍、社保等政策性原因的限制，导致出资方并不具备购房资格，为了买房结婚，只能先将房产登记在另一人名下;第二种是出资方对于另一方的赠与。
对于第一种情形，此种情形并非简单认定为登记方的个人财产。如果由于各种客观情形，导致登记在另一方名下并非双方真实目的，如果双方在婚前或者婚内签署了关于房屋权属的协议，在离婚时法院一般会参照协议的约定进行分割。如果双方之间没有签署相关协议，出资方可以证明房屋为己方单独支付首付，但却登记在另一人名下的，法律对此没有明确规定，实践中法官会结合购房背景、出资数额、尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
但应当注意一个问题，《民法典婚姻家庭编解释(一)》第28条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”如果登记一方擅自将房屋出卖给善意第三人，另一方主张该房屋所有权，并请求追回房屋的，法院不会支持。为防止此类情况发生，结婚后出资方应尽快将名字加进房产证或者及时办理变更登记。
对于第二种情形，出资方将房产赠与另一方，并登记在另一方名下的，属于另一方的个人财产。但应注意，《民法典婚姻家庭编解释(一)》第32条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”《民法典》第658条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
也就是说，如果赠与的房子如果不具有救灾、扶贫、助残等社会公益、道德义务性质，也没有办理赠与公证的，在未办理房产变更登记之前，出资方可随时撤销赠与。
（3）登记在双方名下
婚前一方出资将房产登记在双方名下的，其实质为一方对另一方的赠与，视为双方的共同财产。《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第26条规定，“夫妻一方婚前出资购买房产，登记在夫妻双方名下，如双方未对该房产作出特别约定，应认定该房产为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”
2、婚前双方出资(包括父母)全款买房的产权归属
（1）登记在一方名下
婚前双方共同出资，付清全部房款，登记在一方名下的情形大多分为两种：第一种是因有些城市户籍、社保等政策性原因的限制，导致某一方并不具备购房资格，为了买房结婚，只能先将房产登记在另一人名下;第二种是一方对于另一方的赠与。
对于第一种情形，虽然登记在另一方名下，但并不当然认为属于登记方的个人财产。如果双方签署了相关协议，约定了按份共有或者共同共有，应当按照协议的约定。但应当注意一个问题，《民法典婚姻家庭编解释(一)》)第28条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”为防止此类情况发生，结婚后出资方应尽快将名字加进房产证或者及时办理变更登记。
对于第二种情形，共同出资方将房产赠与另一方，登记在另一方名下的，属于另一方的个人财产。但应注意，《民法典婚姻家庭编解释(一)》第32条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”《民法典》第658条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
也就是说，如果赠与的房子如果不具有救灾、扶贫、助残等社会公益、道德义务性质，也没有办理赠与公证的，在未办理房产变更登记之前，出资方可随时撤销赠与。
（2）登记在双方名下
婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下的，根据登记情况可认定为按份共有或共同共有。
3、婚前一方出资(包括父母)首付，并且婚后单独还贷的产权归属
（1）登记在首付支付方名下
《民法典婚姻家庭编解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定，“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。”
根据上述规定，一方在婚前支付首付，房产登记于首付款支付方名下的，无论婚后单独偿还贷款亦或是夫妻双方共同偿还贷款，均不影响房屋的属性，实践中该种情形会认定为首付款支付方的个人财产。
（2）登记在另一方名下
该种情形与本文第一条第2种情形类似，在此不再赘述。
（3）登记在双方名下
该种情形与本文第一条第3种情形类似，在此不再赘述。
4、婚前一方出资(包括父母)首付，婚后双方共同还贷的产权归属
（1）登记在出资方名下
该种情形与本文第三条第1种情形类似，在此不再赘述。
（2）登记在另一方名下
此种情形并非简单认定为登记方的个人财产。如果是首付支付方对另一方的赠与，并且办理了房屋登记，则属于登记方的个人财产。
如果并非赠与，由于各种客观情形，导致登记在另一方名下并非双方真实目的，如果双方在婚前或者婚内签署了关于房屋权属的协议，在离婚时法院一般会参照协议的约定进行分割。如果双方之间没有签署相关协议，出资方可以证明房屋为己方单独支付首付，但却登记在另一人名下的，法律对此没有明确规定，实践中法官会结合购房背景、出资数额、尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
故如果为了保护首付支付方的利益，建议首付支付方保留好购房凭证，并及时在婚后办理房产变更登记，以保护自己的利益。同时针对共同还贷的实际情形，无论最终哪方获得该房屋的所有权，均要向对方补偿双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分。
“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分(含婚后偿还的本金和利息)÷实际购房款(房屋购买价+离婚时已还全部利息)×离婚时房屋市场价。(具体计算方法可私信获取)
（3）登记在双方名下
该种情形与本文第一条第3种情形类似，在此不再赘述。
5、婚前双方出资(包括父母)首付，婚后双方共同还贷的产权归属
（1）登记在一方名下
该种情形与本文第二条第1种情形类似，在此不再赘述。
（2）登记在双方名下
婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同房产。
二、相关知识
这涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献;但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。
现行《民法典》不再承认夫或妻一方的婚前财产可经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。
如果要使自己婚前个人财产得到法律的保护，或者是将婚前个人财产变为夫妻共同财产，可以采取以下两条途径之一：一是婚后将夫妻双方的名字均写到房产证上，这样，即使是婚前个人财产，相当于婚后达成了新的约定，房屋就属于夫妻共同财产，双方可以平分，而增加名字，只要到房产局办理变更登记手续就可以了。二是婚前双方就到公证处对房屋做婚前财产约定公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。通过上述方法，你可以避免日后产生房产纠纷。
