小产权房、大产权房有何本质区别?
1、小产权房
①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
②小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
③职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
2、大产权房
①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
③职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
小产权房不能买
1、小产权房缺“五证”，没有完整的产权，不能办房产证，也不受法律保护。
2、有些小产权房与国家规划冲突，拆迁时，不会得到政府的拆迁补偿。
3、小产权房建造成本低，售后管理差，购房者的生活质量难保证。
4、小产权房没有产权证，不能抵押或者上市转卖。
5、小产权房不能在房管部门备案，所以不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。
大产权房也有风险!
大产权房存在缩水风险，购房者也应尽早预防。我们知道，大产权房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年.
一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。
