房屋出租后又实行抵押的案例分析
一、案例
近日,李某突然收到房东一份信函,称其租赁的商铺已经更换主人了,原租赁合同无效。经了解,原来,李某与房东王某签订了一份商铺租赁合同,合同中约定房屋租赁期限为三年。在租赁期间,王某因资金周转将商铺抵押给了银行,并办理了抵押登记手续。后因资金周转出现问题,借款到期无法偿还,被银行通过司法程序将抵押物拍卖给顾某。顾某认为自己是该商铺的所有权人,不同意继续履行租赁合同,并认为该租赁合同对自己没有约束力。于是要求王某自行解除与李某的租赁合同,以实现自己的抵押权。
二、法律依据
2.1、《物权法》第190条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
2.2、最高人民法院关于适用《若干问题的解释》第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。按照法律规定,在债权到期后,债务人未履行债务致使抵押权人行使抵押权,将抵押物拍卖或变卖给第三人,只要此时租赁合同未到期,承租人仍可向第三人主张租赁权。
三、案例分析
由上述法条的明文规定可以看出,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。因此,本案中李某与房东王某签订的租赁合同应该继续有效,合同对新房东顾某具有约束力,其应严格按照合同约定继续履行,否则应承担相应的违约责任。而李某可以选择继续租赁,直至合同租期到期,或者可以选择结束该租赁合同。
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